O que uma casa precisa para ser financiada: Requisitos e Documentos

Se você quer entender, de forma direta, o que uma casa precisa para ser financiada, o caminho começa por dois pilares: o imóvel precisa estar regularizado e você precisa comprovar capacidade de pagamento. Parece simples, mas um detalhe pouco comentado costuma travar o processo: problemas na documentação do imóvel ou do vendedor. Neste guia, reunimos os requisitos, os documentos e as etapas do financiamento, com alertas práticos para evitar atrasos e proteger sua compra antes de assinar qualquer contrato.

O que uma casa precisa para ser financiada?

Em termos práticos, um imóvel só é financiável quando cumpre regras de registro e de segurança jurídica, e quando o banco confirma que o valor está adequado ao mercado. Em paralelo, o comprador precisa demonstrar renda, bom histórico de crédito e compromisso financeiro sustentável. Isso vale para bancos privados, para o financiamento Caixa e também para operações dentro do programa Minha Casa Minha Vida.

A boa notícia é que, com uma checagem cuidadosa da documentação e uma pré-análise de crédito, você reduz drasticamente as chances de surpresa ao longo do caminho. Para entender melhor sua capacidade financeira, confira nosso artigo sobre Qual a Renda Necessária para Financiar um Imóvel no Brasil?.

Requisitos do imóvel: quais imóveis podem ser financiados

Bancos financiam imóveis urbanos residenciais que estejam regulares no cartório e aptos a habitação. Na prática, isso envolve uma série de pontos que às vezes só aparecem quando o processo já está em andamento, causando retrabalho. Para evitar isso, verifique desde cedo:

• Matrícula atualizada e sem impedimentos: a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis é a “identidade” do bem. Deve conter a cadeia de proprietários íntegra e averbada. Penhoras, indisponibilidades ou hipotecas vencidas podem barrar o crédito até regularização.
• Construção averbada e habite-se: se a casa foi ampliada e a obra não foi averbada, o banco pode só financiar o que está na matrícula (não o “tamanho real”). Para imóveis novos, o habite-se comprova que a prefeitura liberou a edificação para uso.
• Conformidade urbana e localização: imóveis em área de risco, faixa de domínio, APP ou terreno de marinha tendem a ser recusados. Imóvel rural geralmente não entra em linhas residenciais padrão.
• Situação fiscal e condominial: IPTU em dia e declaração de quitação de condomínio são checados. Dívidas podem ser exigidas para quitação antes da assinatura.
• Estado de conservação e avaliação: o laudo do engenheiro do banco deve atestar condições mínimas de habitabilidade e valor compatível com o mercado. Se o preço pedido ficar acima do laudo, a diferença recai no seu bolso.

Esses são os requisitos para financiamento de imóvel que mais geram indeferimento quando negligenciados. Antecipar a verificação evita que você perca tempo e oportunidades.

Documentos para financiar a casa: do imóvel e do vendedor

Existe uma crença de que “os documentos do comprador” são os únicos relevantes. Na prática, a documentação do imóvel e do vendedor é tão crítica quanto a sua. O banco só libera recursos quando todo o conjunto está consistente.

• Do imóvel: matrícula atualizada (com certidão de ônus reais), certidão negativa de débitos municipais (IPTU/TLP), carnês ou guias pagas, planta/aprovação e habite-se (quando aplicável), certidão de endereço e numeração, declaração de quitação de condomínio, alvarás e averbações de reformas.
• Do vendedor pessoa física: RG/CPF, certidão de estado civil (com pacto antenupcial, se houver), certidões forenses cíveis e criminais, certidões fiscais (Receita Federal e Dívida Ativa), trabalhistas e de protestos. Se casado, documentos do cônjuge e consentimento.
• Do vendedor pessoa jurídica: contrato social e alterações, CND INSS, CND FGTS, certidões fiscais (federal/estadual/municipal), certidão de falência e recuperação judicial, além da representação legal válida.

Por que isso importa? Se o vendedor responde a ações que possam resultar em penhora do imóvel, o banco pausa o processo. Se a construção não está averbada, o financiamento pode ser negado ou limitado. E se o condomínio tem débitos, a transferência pode ser condicionada à quitação. São pontos que praticamente definem a aprovação.

Requisitos do comprador: renda, crédito e estabilidade

Os bancos avaliam sua capacidade de pagamento, usando renda familiar, histórico de crédito e nível de endividamento. O objetivo é checar se a parcela cabe no orçamento com folga.

De forma geral, a parcela não pode exceder cerca de 30% da renda familiar comprovada, embora esse limite varie por banco e perfil. Comprovantes aceitos incluem contracheques, extratos bancários, declaração de Imposto de Renda e, para autônomos/MEIs, pró-labore, DECORE e movimento bancário. Um histórico de crédito positivo, sem atrasos recentes ou restrições, aumenta as chances de aprovação e pode melhorar a taxa. Para conhecer detalhes sobre a entrada que você precisa preparar, veja nosso guia sobre Como Funciona a Entrada no Financiamento Imobiliário: Guia Completo.

Documentos do comprador normalmente incluem RG/CPF, comprovante de estado civil, comprovante de residência, comprovantes de renda, extrato do FGTS (quando aplicável) e declaração de IR. Se você pretende usar FGTS, há regras específicas: não possuir outro imóvel residencial no mesmo município, trabalhar pelo menos três anos sob regime que recolha FGTS e adquirir imóvel urbano para moradia própria.

Como funciona, na prática, o processo de análise e aprovação

Uma visão clara das etapas ajuda a ganhar tempo e a organizar o checklist certo desde o início. A sequência abaixo resume o fluxo mais comum, inclusive no financiamento Caixa:

1) Simulação e pré-aprovação: o banco avalia sua renda, compromissos e score. Aqui você já descobre uma faixa de crédito e taxas aproximadas.

2) Escolha do imóvel e proposta: com a pré-aprovação em mãos, você negocia preço e prazos. Insira uma cláusula condicionando a compra à aprovação do financiamento e à análise jurídica do imóvel.

3) Análise jurídica e avaliação: o banco pede a documentação da casa e do vendedor, emite laudo de avaliação e confere as certidões. Qualquer pendência deve ser sanada antes da próxima etapa.

4) Contratação e assinatura: aprovado o crédito, o contrato é assinado, normalmente com seguro habitacional (MIP e DFI) e registro em cartório. O desembolso ocorre após o registro da alienação fiduciária na matrícula.

5) Liberação dos recursos: com tudo registrado, o banco paga o vendedor, e você passa a quitar as parcelas conforme o contrato.

Uma dica prática: organize versões digitais de todos os documentos e valide prazos de validade de certidões, que expiram rápido. Renovar certidão no meio do processo é uma das causas mais comuns de atraso. Se ainda estiver pesquisando e quiser entender melhor as etapas, consulte nosso conteúdo completo sobre Financiamento Imobiliário.

Financiamento Caixa e Minha Casa Minha Vida: pontos de atenção

Para quem busca financiamento Caixa, a documentação necessária para financiar imóvel pela Caixa segue a lógica acima, com checagem rigorosa de matrícula, certidão de ônus, IPTU, habite-se, quitação condominial e certidões do vendedor. A Caixa também emite laudo de avaliação próprio e aplica política de crédito e limites de financiamento (LTV) conforme o perfil.

No programa Minha Casa Minha Vida, a análise inclui requisitos de renda familiar por faixa e tetos de valor do imóvel por cidade/região. Em linhas gerais, o imóvel deve ser urbano, residencial, adequado à habitação e dentro do valor máximo do programa para o município. O uso do FGTS é comum, e o subsídio depende da faixa de renda. Se você está pesquisando como funciona o financiamento Minha Casa Minha Vida, saiba que a regra de ouro é confirmar, antes da proposta, se o imóvel escolhido está dentro do limite de valor da sua faixa e se a documentação está 100% regular. Isso evita retrabalho e perda de prazo.

Erros comuns na documentação do imóvel (e como se proteger antes de assinar)

Aqui está a parte que mais pega compradores de surpresa. Muitos processos travam não pelo seu crédito, mas por inconsistências do imóvel ou do vendedor. Antes de dar sinal, combine com o vendedor um período de diligência documental. E verifique:

• Matrícula desatualizada ou sem averbação da construção: exija matrícula atualizada e compare a área construída na matrícula com a área real. Divergência pede regularização prévia.
• Ônus e ações: peça a certidão de ônus reais e as certidões forenses do vendedor. Penhora, indisponibilidade ou ação trabalhista relevante podem impedir a operação.
• Ausência de habite-se ou numeração oficial: para imóveis novos ou reformados, o banco costuma exigir. Regularização demora e pode estourar prazos de proposta.
• Dívidas de IPTU ou condomínio: negocie a quitação antes do registro. O banco pode exigir comprovantes atualizados.
• Vendedor casado sem anuência do cônjuge: sem a assinatura do cônjuge, a venda pode ser nula, dependendo do regime de bens.
• Venda por procuração antiga ou duvidosa: confira a validade e o objeto da procuração. Procurações revogadas ou genéricas podem gerar insegurança jurídica.
• Área de risco ou restrição urbanística: ainda que “visite” passe, o banco consulta bases e pode recusar. Confirmar zoneamento e licenças evita frustração.

Duas medidas protegem muito: inserir cláusula suspensiva no contrato de compra e venda (condicionando a eficácia à aprovação do financiamento e à análise jurídica do imóvel) e segurar o pagamento integral de sinal/arras até concluir a diligência. Se o vendedor se opõe a essas condições, encare isso como um alerta.

Como aumentar suas chances de aprovação e pagar menos

Você controla mais variáveis do que imagina. Comece limpando o histórico de crédito, evitando novas dívidas nos 3 a 6 meses anteriores à análise. Manter estabilidade de renda e emprego ajuda, assim como compor renda familiar de maneira transparente. Se possível, junte uma entrada maior: isso reduz o LTV, melhora as taxas e aumenta a margem de aprovação.

Outro ponto que faz diferença é comparar ofertas. Taxa nominal, seguro habitacional e CET variam entre bancos e perfis. No Comparabem, você encontra dados imparciais para comparar financiamentos e simular cenários com e sem uso de FGTS, prazos diferentes e variações de entrada. Essa visão antecipada ajuda a negociar melhor tanto com o banco quanto com o vendedor. Também é importante entender as particularidades do financiamento de imóvel usado, tema que abordamos no nosso conteúdo sobre Como funciona o financiamento de imóvel usado: Guia Completo para Você.

Perguntas rápidas que costumam surgir

• Quais documentos são exigidos para financiar um imóvel? Em geral, RG/CPF, estado civil, comprovantes de renda e residência, IR e FGTS (se usar), além do pacote do imóvel e do vendedor: matrícula e ônus, IPTU, habite-se/averbações, quitação condominial e certidões pessoais/fiscais. O banco fornece um checklist específico.
• Quais condições o imóvel precisa cumprir para ser financiado? Estar regular, urbano, habitável, sem impedimentos legais, com avaliação compatível e tributos/condomínio em dia.
• Como aumentar as chances de aprovação do financiamento? Organize documentos, melhore score, evite novas dívidas, considere maior entrada, faça pré-aprovação e compare bancos.

Feche o negócio com segurança e previsibilidade

Responder à pergunta “o que uma casa precisa para ser financiada” é ir além dos seus comprovantes de renda. O sucesso depende, sobretudo, da regularidade do imóvel e da situação do vendedor. Quando você antecipa a análise de matrícula, ônus, habite-se, dívidas e certidões, reduz o risco de indeferimento e encurta prazos. Some a isso uma boa estratégia de crédito — com pré-aprovação, composição de renda e comparação de ofertas — e você transforma um processo cheio de incertezas em uma jornada previsível.

Antes de assinar qualquer proposta, faça sua simulação, organize um checklist objetivo e condicione o negócio à aprovação do banco. Com método e informação confiável, você protege seu orçamento e chega às chaves com tranquilidade. E, se quiser comparar taxas e condições de forma clara, conte com o Financiamento Imobiliário do Comparabem para tomar a melhor decisão possível.